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房企融資政策收緊影響幾何?

海南七星彩开奖结果 www.xhwhv.com 2019-06-04 11:02:54 來源:海南七星彩开奖结果 作者:斯嘉麗 打印 字號:  

房企融資政策收緊意在為土地拍賣市場降溫,導致房企融資成本明顯上漲,不過融資總量可能不會顯著下滑。

房企融資政策收緊,直指土地融資。2019年5月17日,中國銀保監會發布了《關于開展“鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作的通知》(銀保監發〔2019〕23號)(以下簡稱“《通知》”),房地產融資仍然為銀保監會的重點關注領域。2019年5月31日,根據21世紀經濟報道,監管部門將收緊部分房企公開市場融資,包括債券及ABS產品?!鍛ㄖ范隕娣咳謐實墓刈⒁閿?016下半年房地產調控密集出臺后的監管要求一致,對信托融資檢查細化至“股+債”等交易結構,直指房企土地融資。此外,盡管公開市場融資資金用途難以直接用于繳納土地出讓金,在行業集中度 上行背景下,公開市場融資環境的改善仍有利于房企實現規模擴張。

融資政策收緊主要為降溫土拍市場。2019年以來全國土地成交跌幅收窄,但成交價格持續上揚,部分二線城市土地市場成交火熱。2019年1-4月,百城土地成交建筑面積、總價累計同比分別為-8.25%和-0.15%,但土地成交均價由2019年1月的2300.59元/平方米升至3402.48元/平方米,溢價率由9.39%升至23.15%。

預計融資環境收緊對價格的影響大于量,房企融資成本上行,中低等級和受影響較大的房企信用利差走擴。2016年下半年以來,盡管房企融資環境尤其是非標融資環境明顯收緊,但房地產融資總量并未明顯下滑,其中無論是房地產信托余額還是新增規模均持續上漲,但融資成本上行明顯,信托平均年收益率上行,公開市場債券則由于房地產行業整體政策的趨緊和債券發行要求的趨嚴導致房地產行業信用利差走高。受5月下旬以來房企融資政策收緊影響,預計融資環境改善趨勢難以延續,但此次出臺政策更多為對2016年下半年以來房地產融資監管要求的再強調,政策并未明顯升級,在穩定樓市政策基調和行業集中度上行、企業擴張意愿難以大幅減弱的背景下,房企融資環境收緊更可能表現為成本的上升,總量明顯下滑的可能性相對較小。

房企融資政策收緊影響幾何?

1、融資政策收緊,直指房企土地融資

房企銀行貸款、非標融資政策仍較嚴,部分拿地激進房企債券及ABS產品發行渠道可能收緊。2019年5月17日,中國銀保監會發布了《關于開展“鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作的通知》(銀保監發〔2019〕23號)(以下簡稱“《通知》”),明確了銀保監會對銀行及非銀金融機構的檢查重點,其中房地產融資仍然為銀保監會的重點關注領域。2019年5月31日,根據21世紀經濟報道,監管部門將收緊部分房企公開市場融資,包括債券及ABS產品。

融資政策收緊直指房企土地融資。從《通知》內容來看,關注要點與2016年以來的房地產融資政策一致,檢查重點仍為直接或變相為房企拿地提供融資,其中對信托機構涉房業務檢查重點同樣細化至交易結構,包括股+債、股權投資+股東借款、應收賬款及特定資產收益權等,以上類型信托均存在資金流入土地市場的風險。從媒體信息來看,監管部門存在收緊部分房企公開市場融資渠道的可能。盡管公開市場融資的資金用途多用于償還存量債務,不能直接用于繳納土地出讓金,但在行業集中度上行的背景下,公開市場融資渠道的寬松仍一定程度上推升房企擴張意愿。

2、融資政策收緊主要為降溫土拍市場

融資環境收緊主要受土拍市場熱度上升影響。2019年以來全國土地成交跌幅收窄,但成交價格持續上揚,部分二線城市土地市場成交火熱。2019年1-4月,百城土地成交建筑面積、總價累計同比分別為-8.25%和-0.15%,但土地成交均價由2019年1月的2300.59元/平方米升至3402.48元/平方米,溢價率由9.39%升至23.15%,其中如合肥、南昌、貴陽、珠海等二線城市土地市場量、價回暖幅度較大,哈爾濱、西安、南京、武漢、蘇州等城市土拍價格上升明顯。

3、預計融資環境收緊影響主要表現為融資成本上升

2019年以來房企融資環境邊際改善。2019年1-4月,房企銀行貸款、非標融資和債券發行環境整體邊際改善,房企主要開發到位資金來源如國內貸款、自籌資金等同比均小幅正增長,房地產資金信托余額和新增量繼續增長。2019年1-4月,房企開發到位資金來源中國內貸款、自籌資金、定金及預收款和個人按揭貸款累計同比分別增長3.70%、5.30%、15.10%和12.40%,剔除銷售回款(主要為定金及預收款和個人按揭貸款)后的開發到位資金累計同比增長4.34%。從房企最主要融資渠道之一的信托融資情況來看,截至2019年一季度末,房地產資金信托余額由2018年四季度末的26872.74億元增長至28059.77億元,在資金信托余額由跌轉增的背景下,房地產信托余額占資金信托總額的比重仍由14.18%升至14.75%。

融資政策收緊影響更可能表現為房企融資成本的上升,中低等級和受影響較大房企債券信用利差的走擴,而非總量的明顯下滑。2016年下半年以來,盡管房企融資環境尤其是非標融資環境明顯收緊,但房地產融資總量并未明顯下滑,其中無論是房地產信托余額還是新增規模均持續上漲,但融資成本上行明顯,信托平均年收益率上行,公開市場債券則由于房地產行業整體政策的趨緊和債券發行要求的趨嚴導致房地產行業信用利差走高。受5月下旬以來房企融資政策收緊影響,預計融資環境改善趨勢難以延續,但此次出臺政策更多為對2016年下半年以來房地產融資監管要求的再強調,政策并未明顯升級,在穩定樓市政策基調和行業集中度上行、企業擴張意愿難以大幅減弱的背景下,房企融資環境收緊更可能表現為成本的上升,總量明顯下滑的可能性相對較小。受房地產宏觀調控政策趨嚴影響,房企融資成本上行,信托平均年收益率由2017年一季度的6.79%增長至2018年四季度的8.44%,僅在2019年一季度小幅下降至8.33%。中低等級信用利差走擴,截至2019年5月底AA+房企信用利差(中位數)為231.86BP,較2017年初上行了144.38BP。

  

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關鍵詞: 債券 金融


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