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小區的衰老?;?,你的房子真的能住70年嗎?

海南七星彩开奖结果 www.xhwhv.com 2019-06-04 11:07:21 來源:海南七星彩开奖结果 作者:斯嘉麗 打印 字號:  

最近有一個話題很有意思,一篇名為《當小區難以挽回地走向衰敗》的文章刷屏了,文中作者講述了老小區的居住環境不斷惡化,業主經過了重重努力之后,還是把自己的老房子賣掉了,換了新房。


一般小區在房齡十幾年之后,開發商都已經找不到人了,而物業也可能跟不上業主的需求了。原本的綠化變成了雜草、裸土,甚至全變成了停車位;樓道的公共空間被占用了也沒人管;最頭疼的是,電梯老化了,如果無法及時換新,可能有安全問題......


這么一看,老小區的居住條件確實堪憂,想召開業主大會難,想動用公共維修基金更難。要想動用基金修電梯,就要取得2/3業主投票同意,可是很多老小區連業委會都沒有,更不談低樓層的住戶很可能會反對修電梯了。


很多住宅的產權是70年,設計年限是50年,但問題是,你住著住著就發現,才不到20年,小區就已經破的不成樣子,先是綠化環境被破壞,繼而是電梯、門禁,最后整個公共空間走向無序,連防盜措施都逐漸失靈。


我們買的是70年產權的房子,但想要生活環境一直滿意,卻需要不停地換房,這到底是哪里出了問題?


當早期的高層住宅逐漸暴露出衰老?;?,城區的老房子還有投資價值嗎?

逃離老破???


老小區出現各種物業問題,生活質量下降,實屬城市中的普遍情況。


通常情況下,想要改變這種狀況,需要找到品牌物業管理公司入駐,但是大幅提升物業費,很難在老小區推動。


北京政協委員在今年的兩會上也提出了這個問題:

“在現代物業管理方式已經普及20多年的情況下,北京依然有80%的小區沒有成立業主大會和業主委員會?!?/span>



其實小區維護問題,本質上是一個公地悲劇。


公地悲劇是經濟學上的概念,描述的是在一片產權不清晰的公共土地上,每個人都會傾向于過度使用資源,哪怕大家的行為加快了資源枯竭,我們也會因為責任無法劃分而放棄阻止環境的惡化。


在小區里也是這樣,一部保養得當的電梯壽命能有20至30年,可是大部分的小區都沒有做好必要的維護,導致電梯使用了十幾年就沒辦法用了。


更換一部電梯的花費是15萬左右,一般一梯兩戶、30層的樓房,每個戶主就至少要出2500元,你猜低樓層的戶主愿不愿意出錢換新電梯?


電梯只是很小的一個問題,但這就已經很難解決了。


你指望物業救命嗎?別忘了還有漲不動的物業費,即使物業公司不想降低服務質量,當他們抵抗不了通貨膨脹,就會選擇開發新業務,比如把小區的停車位租給商戶,在小區各處接廣告......


經濟學上破除公地悲劇的辦法,是重新劃分產權,只要產權范圍清晰了,各家就算自掃門前雪也能把大環境給搞好。


但是這個辦法在我國失靈了,我們是少有的以高層建筑為主的國家,就是小區想劃分產權界限也不可能,總不可能小區的花園每戶擁有1平米吧?或者電梯每家擁有1/30平米?總之,我們無法學習獨門獨棟的發達國家經驗。


那怎么辦呢?


在怡寶的親身經歷中,有一個老小區煥然一新的例子。


這個小區之所以可以一直井然有序,甚至物業管理水平與時俱進,是因為他們的管理主要是由居委會進行的。


行政化的管理也能打破公地悲劇。每個月,老小區的居委主任會召集黨支部、居委會成員、社工站成員、物業代表參加協調會,集中反饋居民的意見,并且布置人民調解、治安保衛、公共衛生等工作。


除了協調會,每棟樓還有1~2名“樓長”,由樓長收取維護公共環境的費用,每個月匯總大家的建議。


業主自治失效后,行政化牽頭不失為一種好模式,居民-居委會-物業,層層監督管理的模式能更有效地保證物業公司好好解決問題。


老小區的維護不僅僅是為了住的舒服,保養得當的小區還能在業主賣二手房時“長臉”,提高一定幅度的二手房價,維護小區環境對每個戶主來說都能有重大獲益。

那老小區還能買嗎?


北京小區的衰敗渲染了一種?;悍苛渚拖衩瑯幕?,雖然人的壽命很長,但是美麗的年齡可能就那十幾年。很多人都陷入了恐慌,“感謝博主的提醒,以后買房絕對只買一手房,然后在房齡到達15年之前就換掉?!?/strong>


但是我覺得,這個結論肯定不是我們討論小區衰老問題的最優解。首先,假設房齡15年之后居住質量就會直線下降,那么就意味著,這個房子的價值應該按15年來折舊,到15年就沒什么價值了,那你14年的時候想賣出去,能有傻子給你接盤嗎?


大城市的一套房子動輒幾百上千萬,所有購房者都會做到自己極限的理智和慎重,市場呈現出來的結果,是老破房依然有很高的價值,這才是真實情況。所以我們反推就能發現,小區的生活質量下降,并沒有那么嚴重和不可忍受。


小區居住質量是一個指標,但是在大城市有個自己的家、孩子有學區上學等等因素也是重要指標,如果只看到小區質量問題就決定買什么房子,必然會高估一手房,低估二手偏老的房子。


老小區的房子還能不能買,只用看一個問題,它所在的地段未來還會不會是市中心。


像一線城市的老小區之所以還能賣出高價,是因為這種大型城市的市中心是幾乎不會變化的。在有落戶限制的情況下,北上廣深人口凈流入比例還很高,整個城市的房源都供給不足,市中心也就很難遷移。


但是有很多二線城市和中小城市不是這樣,人口流入量往往是根據政府規劃的新區來變化的,比如武漢的東湖高新技術開發區,鄭州的鄭東新區,合肥的政務區,這些城區相當于是“新市中心”,而且熱門地段的遷移,往往是以十年為單位緩慢進行的,預測的難度并不大。


而不再有產業支撐的地段,老房子就有大幅跌價的危險,即使它們曾是老市中心。


從這個角度來說,房子能不能住70年沒那么值得操心,更需要關注的是,如果小區真的衰老了,你能不能換到一個好價錢,去買新房住。


中國很多老小區不斷在暴露出物業管理的問題,甚至居民自治都開始失靈了,這很可能需要行政手段來解決,比如居委會這樣的行政化管理,比如財政撥款給老小區解決電梯、治安這種涉及人身安全的大問題。


但是,小區衰老不是“逃離老破小”充分理由,老房子還能不能買,一要看房價表現出的性價比,如果存在一二手房價格倒掛這種調控形成的特殊情況,當然一手房更佳;二要看老房子未來在不在熱門地段,二線及以下城市要重點關注市中心的緩慢遷移,老房子可以買,但買在好地段才能保值。


買房換房這種大事,一定要順應城市發展趨勢,換物業管理是小事,順勢而為才是關鍵。

  

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關鍵詞: 房價 兩會


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